Trámites del desahucio por impago de alquiler

Es preciso cubrir ciertos trámites cuando se quiere recuperar un espacio después de que inquilino cesa el pago. Para proceder a interponer un desahucio justificado por el impago del alquiler.

Porque de eso se trata el desahucio, está considerado un procedimiento judicial con la finalidad de recuperar una vivienda. Son los trámites que se inician cuando el inquilino insiste en permanecer más tiempo del acordado.

Legislación correspondiente

En el Artículo 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se regula el procedimiento de desahucio por impago de alquiler.

En el Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece un motivo para la disolución del contrato. Donde se estipula el mismo, cuando exista falta de pago de la renta o cualquier monto asumido por el arrendatario.

Sin embargo, al interponer la resolución el arrendador tiene que acudir al juzgado para desalojar al inquilino. Así, este podrá devolver por vía legal el inmueble; no se permite tomar posesión del mismo a la fuerza. Esto conllevaría a una infracción penal por ‘delito de coacciones’ o ‘realización arbitraria del propio derecho’.

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Acciones previas

1. Conversar con el inquilino al cumplirse el plazo de pago para tratar de resolver el problema planteado de forma amistosa.
2. Cuando el mismo no atienda al pago amistoso, es necesario hacer contacto inmediato con un abogado. El arrendador tiene el tiempo en su contra, ya que ni disfruta de la casa ni percibe la renta.

Este procedimiento, siempre requerirá de la intervención de un procurador y un abogado. Con este último se debe pactar por escrito el importe económico de los honorarios profesionales.

Demanda de desahucio

• Debe interponerse en el Juzgado correspondiente a la ubicación geográfica del inmueble alquilado.
• Las acciones a tomar, adicionales a la recuperación del inmueble son: una condena punitiva al moroso para que cancele la duda acumulada.
• Cuando la demanda es dirigida contra un avalista para la cancelación de las rentas, deberán requerirse con anterioridad por burofax.
• Los documentos requeridos para la demanda son:
  • El Poder Notarial para pleitos; o en su defecto el acta de comparecencia en el Juzgado (aunque suele retrasar el procedimiento).
  • El Contrato de alquiler.

Acciones Judiciales

• Cuando el Juzgado recibe la demanda emitirá un decreto de señalización de fecha de juicio y de lanzamiento. En caso de que el inquilino presente oposición.
• Este decreto será notificado al inquilino.
• A partir de ese momento, el inquilino dispone de 10 días hábiles para presentar la oposición a la demanda de desahucio. Para ello deberá celebrarse un juicio. Esta oposición es muy poco frecuente, por eso es que queda señalada directamente la fecha de lanzamiento.

Acciones del inquilino al recibir el decreto del Juzgado

• Si no hace nada, será lanzado judicialmente en la fecha asentada por el decreto.
• Otra opción, sería enervar el desahucio. Consiste en cancelar las deudas dentro del plazo de 10 días para seguir ocupando la vivienda. Esto se puede realizar solo una ves durante la vigencia del contrato.
• Podría pagar las cuentas y entregar el inmueble.
• Entrega las llaves del inmueble, pero no cancela las deudas. En este caso, cesa el procedimiento de desahucio. Aunque podrían continuar las acciones del arrendador para reclamar las rentas.
• El inquilino podría oponerse al desahucio, solicitar un abogado de oficio dentro de los tres días posteriores a la recepción del decreto.
• Cuando se presenta la oposición, se celebrará un juicio correspondiente en la fecha dispuesta y se espera el dictado a la sentencia correspondiente.
• La serie de opción es de la que dispone el inquilino frente a un decreto de desahucio están dispuestas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su Artículo 440.3.

Datos de interés

Podría llegarse a la curiosidad de saber cuánto tiempo se lleva el desalojo por impago de alquiler:

• Aunque cada caso es particular, en promedio el problema se resuelve de 3 o 4 meses. Este período incluye el propio lanzamiento. Siempre que no se interponga una oposición por parte del inquilino.
• En el caso de que el inquilino pretenda oponerse y solicite un abogado, este período podría prolongarse de hasta tres meses más.

Cuando se efectúa un lanzamiento judicial del inquilino es importante levantar un acta.  Esta deberá ser emitida por la Comisión Judicial, en la que se detallará las condiciones del estado de la vivienda. Lo que cobrará mucha importancia para reclamar posteriormente los posibles daños.

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